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Schönheitsreparaturen beim Auszug: Pflicht, Fristen, Recht

Sind Schönheitsreparaturen beim Auszug Pflicht?

Ein Umzug ist viel Arbeit und kostet Zeit, Kraft sowie manchmal auch Nerven. Während Sie am liebsten die Umzugskartons auspacken möchten, macht Ihnen aber vielleicht noch ein Thema zu schaffen: Schönheitsreparaturen. Denn bevor Sie die alte Wohnung übergeben können, sind möglicherweise einige Maler- und Ausbesserungsarbeiten fällig. Doch das Gesetz ist deutlich restriktiver, als es einige Vermieter gern hätten. So sind Forderungen nach einer Totalrenovierung oder anteiligen Malerabreiten ebenso unwirksam wie die Mär vom Anstrich der Räume nach einer bestimmten Zeitspanne. Dennoch sind eventuell Schönheitsreparaturen beim Auszug fällig. Wir klären Sie in diesem Ratgeber auf, welche Arbeiten Sie als privater Mieter durchführen müssen und welche nicht.

Rechtslage: Schönheitsreparaturen und Anstrichpflicht im Mietvertrag

Die obersten deutschen Gerichte haben in den letzten Jahren eine Reihe von Urteilen gefällt, die viele Klauseln in Mietverträgen ungültig werden lassen. Dennoch ist es für Vermieter möglich, Anstriche von Decken und Wänden sowie Rohren, Heizkörpern, Türen und Holzfenstern dem Mieter zu übertragen. Gleiches gilt für das Säubern von Fußböden und andere Arbeiten. Allerdings sind die rechtlichen Hürden sehr hoch.

Generell gilt: Ist es nicht explizit und rechtsgültig anders im Mietvertrag festgehalten, ist ein privater Mieter beim Auszug von der Pflicht befreit, Schönheitsreparaturen durchzuführen.

Spätestens damit ist klar, dass die typische Vereinbarung einer kompletten Wohnungsrenovierung beim Ein- oder Auszug nichtig ist. Solche Vereinbarungen waren vor einigen Jahren noch üblich. Wann und was muss ein Mieter aber beim Auszug renovieren?

Welche Arbeiten zählen zu den vertraglichen Schönheitsreparaturen?

Zunächst ist dabei die Frage nach der Art der Arbeiten als solche zu stellen. Zur Definition des Begriffs Schönheitsreparatur gibt es keine gesetzliche Grundlage. Allerdings ist es auf dem Wohnungsmarkt und nach Rechtslage inzwischen möglich, zwischen den auf den Mieter übertragbaren Arbeiten und zwischen Arbeiten zu unterscheiden, die eindeutig Vermietersache sind.

Wichtig: Bei gewerblichen Mietverträgen gelten abweichende Regelungen!

Das heißt: Nicht alle bei einem Auszug anfallenden Schönheitsreparaturen darf der Vermieter vom Mieter überhaupt verlangen. Erlaubt ist es jedoch, dem Mieter folgende arbeiten zu übertragen:

  • Tapezieren und Streichen der Decken und Wände,
  • Streichen der Heizkörper und Rohre,
  • Streichen von Innentüren, der inneren Wohnungstür sowie von Holzfenstern (innen),
  • Streichen von Fußböden oder Reinigen von vermieteten Teppichböden.

Welche Arbeiten sind nach einem Auszug Sache des Vermieters?

Nicht auf den Mieter übertragen kann der Vermieter jedoch folgende Arbeiten:

  • Streichen der Wohnungstür und der Fenster von außen,
  • Streichen des Balkons, der Loggia oder einer Terrasse,
  • Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden,
  • Reparaturen der Heizung/Heizkörper, Sanitäranlagen und Elektroanschlüsse.

Auszug: Welche Klauseln zu Schönheitsreparaturen sind gültig?

Damit ist definiert, welche Schönheitsreparaturen ein Mieter überhaupt übernehmen muss. Bleibt die Frage, ob er überhaupt entsprechende Arbeiten durchführen muss. Typisch und in den meisten Mietverträgen eingefügt sind Klauseln, nach denen ein Mieter während der Mietzeit regelmäßig Schönheitsreparaturen zu leisten hat.

Hier gibt es inzwischen eine klare Rechtsprechung. Demnach sind Mieter nur in dem Umfang zur Übernahme von Wohnungsausbesserungen verpflichtet, wie Sie auch der Vermieter selbst vornehmen müsste. Daher gilt das Gebot der Erforderlichkeit.

Wichtig: Mieter sind nur zu den Schönheitsreparaturen verpflichtet, die tatsächlich erforderlich sind!

Konkret betroffen sind damit viele alte Verträge, die Klauseln mit Fristen zum Renovieren enthalten. Diese sogenannten "starren Regelungen" sind unzulässig. Das betrifft beispielsweise Formulierungen, wonach beispielsweise ein Badezimmer "alle drei Jahre oder spätestens beim Auszug" zu streichen ist. Diese konkreten Fristen sind grundsätzlich unwirksam.

Allerdings schließt das nicht aus, dass ähnlich klingende Klauseln rechtsgültig sind. Diese können beispielsweise einen deutlich längeren Zeitraum nennen oder Begriffe wie "üblicherweise" enthalten. In solchen Fällen wird beim Auszug vom Vermieter geprüft, ob Arbeiten wie ein Anstrich oder eine Teppichreinigung erforderlich sind. Das heißt: Sind entsprechende Regelungen im Mietvertrag als "Richtgröße" formuliert, sind diese gültig. Geht aus dem Mietvertrag eine verbindliche Frist hervor, ist diese nichtig und der Mieter muss gar nicht renovieren.

Mietverträge, die gar keine Frist setzen oder eine Formulierung wie "Anstrich nach üblichen Zeiträumen" nutzen, sind rechtswirksam und verpflichten den Mieter zur Übernahme der Arbeiten, sofern diese objektiv tatsächlich fällig sind.

Wichtig: Ob eine Klausel rechtswirksam ist, hängt von der konkreten Formulierung an. Im Zweifelsfall beraten der Mieterbund, eine andere Verbraucherstelle sowie Fachanwälte zum Thema.

Als Faustregel gilt: Zu einer Übernahme von Schönheitsreparaturen ist ein Mieter verpflichtet, wenn

  • eine Frist gesetzt und überschritten ist und zugleich objektiv ein Renovierungsbedarf besteht.
  • eine gesetzte Frist noch nicht verstrichen ist, der Zustand der Wohnung jedoch Renovierungsarbeiten erforderlich macht.
  • keine Frist gesetzt ist und objektiv ein Renovierungsbedarf besteht.
  • keine Frist gesetzt ist, aber eine Endrenovierung nur der verursachten Abnutzung vereinbart ist.

Das bedeutet, dass ein Mieter auch dann Schönheitsreparaturen beim Auszug zu übernehmen hat, wenn diese nach den im Mietvertrag gesetzten Fristen noch nicht fällig wären. Immer dann, wenn eine Wohnung bereits vor gesetzten Fristen "verwohnt" aussieht, darf der Vermieter vom Mieter die Übernahme fordern.

Wichtig: Der Vermieter darf den Mieter nicht zwingen, einen Handwerker zu beauftragen. Sofern der Mieter die Arbeiten fachgerecht ausführt, darf er diese selbst übernehmen. Ebenso darf der Vermieter nicht die Farben von Anstrichen vorschreiben, allerdings ist der Mieter zur Nutzung neutraler Farben angehalten.

Das Wohnungsübergabeprotokoll als Basis für die Prüfung

Eine entscheidende Grundlage zur Prüfung, ob der Mieter Renovierungsarbeiten übernehmen muss, ist das Wohnungsübergabeprotokoll beim Einzug. Geht aus diesem hervor, dass die Wohnung in einem frisch renovierten Zustand übernommen wurde, muss der Mieter sehr wahrscheinlich beim Auszug nachbessern. Denn die typischen Gebrauchsspuren des Wohnens wie Löcher, abgeplatzte Farbe oder nicht mehr weiße Wände sind in solchen Fällen zu beseitigen. Aus diesem Grund kommt dem Wohnungsübergabeprotokoll beim Einzug eine entscheidende Rolle zu. Den darin festgehaltenen Zustand der Wohnung muss der Mieter in den meisten Fällen - bei allen Klauseln mit und ohne Fristen - wiederherstellen.

Streitfall Schönheitsreparaturen: Wer hat die Beweispflicht?

Einzig, wenn gar keine Klausel über Schönheitsreparaturen vereinbart ist oder diese wegen zum Beispiel fehlerhafter Formulierungen rechtsunwirksam ist, kommt der Mieter ohne Ausbesserung (oder nur von tatsächlich verursachten Abnutzungsschäden) davon. Doch, wer hat die Beweispflicht, wenn es zum Streit kommt? Hier sieht die laufende Rechtsprechung vor, dass

  • der Mieter tendenziell eine Pflicht zur Ausbesserung hat, wenn der Vermieter im Mietvertrag auf übliche Fristen hinweist und diese überschritten sind. Der Mieter hat dann zu beweisen, dass eine Schönheitsreparatur nicht notwendig ist.
  • der Vermieter bei Setzen "üblicher Fristen" die Notwendigkeit einer vorzeitigen Schönheitsreparatur zu beweisen hat.
  • der Vermieter einen Renovierungsbedarf zu beweisen hat, wenn keinerlei "übliche Fristen" zu regelmäßigen Renovierung gesetzt sind.

Problematisch ist ein Streit über die Notwendigkeit von Ausbesserungsarbeiten immer dann, wenn der Vermieter von seinem Recht Gebrauch macht, die Mietsicherheit einzubehalten. Hier sollte sich der Mieter rechtlich beraten lassen. Allerdings ist auch Gegenteiliges möglich: Sollte der Mieter aus Unkenntnis eine nicht erforderliche Schönheitsreparatur durchgeführt oder bezahlt haben, kann er vom Vermieter Schadensersatz verlangen.

Fazit: Obwohl die Rechtsprechung immer wieder entsprechende Klauseln in Mietverträgen für unwirksam erachtet, ist ein Mieter grundsätzlich zu Schönheitsreparaturen verpflichtet. Diese müssen jedoch objektiv erforderlich sein und dürfen nicht über das Maß der Abnutzung hinausgehen.