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Mietvertrag: Welche Klauseln bzw. Inhalte sind unzulässig?

Sie ziehen um. Vorher studieren Sie den Mietvertrag. Dabei fallen ihnen verschiedene Passagen auf. Sind diese wirklich alle zulässig? Welche sind erlaubt und welche nicht? Wir listen Ihnen elf gern genutzte Konfliktfelder auf, bei denen Klauseln im Mietvertrag einer rechtlichen Überprüfung häufig nicht standhalten.

Achtung: Die folgenden Punkte sind ohne Gewähr und haben keinen Charakter einer Rechtsberatung. Bitte konsultieren Sie bei konkreten Fragen und Problemen einen Fachanwalt oder eine Organisation wie den Mieterschutzbund.

1. Regelungen zur Mietkaution

Es beginnt bereits mit der Mietkaution. Diese darf maximal drei Monatsnettokaltmieten betragen. Alle zusätzlichen Summen sind unzulässig. So zum Beispiel eine zusätzliche "selbstschuldnerische Bürgschaftserklärung" oder ein Schlüsselpfand sowie der Nachweis einer Haftpflichtversicherung.

Grundsätzlich gilt: Risiken, die über die Deckungssumme der Mietkaution hinausgehen, sind Teil des allgemeinen Risikos, das der Vermieter zu tragen hat. Das gilt auch für die Rückzahlung der Kaution. Hier hat sich der Vermieter an die gesetzlichen Vorgaben zu halten und darf die Abrechnung nicht über Gebühr verzögern. Ausführliche Informationen zum Thema Mietkaution finden Sie hier.

2. Berechnung der Wohnfläche

Die Wohnfläche ist ein weiterer wichtiger Punkt, der bereits vor dem Abschluss des Mietvertrages relevant ist. Denn häufig verstecken sich hier Irrtümer und Mogelmöglichkeiten. Speziell Dachschrägen und Terrassen sowie Balkone sind typische Fehlerquellen.

Doch was ist erlaubt? Bei Dachschrägen darf die Bodenfläche wie folgt in die Berechnung der Wohnfläche eingehen:

  • 0 % der Fläche, wenn die Deckenhöhe maximal 1 m beträgt.
  • 50 % der Fläche, wenn die Deckenhöhe zwischen 1 m und 2 m beträgt.
  • 100 % der Fläche, wenn die Deckenhöhe mindestens 2 m beträgt.

Darüber hinaus zählen Abstellkammern, Innenflure, Gäste-WC, beheizbare Wintergärten voll zur Wohnfläche. Nur zu Hälfte darf der Vermieter nicht beheizbare Wintergärten anrechnen. Mit nur einem Viertel der Fläche darf er Balkon, Loggia oder Terrasse zur Wohnfläche addieren, allerdings sind hier in Ausnahmen auch bis zu 50 % der Fläche erlaubt (§ 4 Wohnflächenverordnung). Nicht zu berücksichtigen sind Keller, Dachboden, Hausflur, Waschküchen usw.

Um Probleme bei der Berechnung zu vermeiden, nutzen einige Vermieter Klauseln wie "Diese Zirka-Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht als Maß für die Miethöhe." Das ist jedoch unzulässig. Sie haben als Mieter ein Recht auf Mietkürzung, wenn die Angaben um wenigstens 10 % höher sind als die tatsächliche Fläche.

3. Die Schriftformklausel

Eine weitere Passage in einigen Mietverträgen kann ebenfalls unzulässig sein. Die sogenannte Schriftformklausel schließt die Gültigkeit von Nebenabreden aus, sofern diese nicht schriftlich fixiert sind. Allerdings ist dies falsch. Denn mündliche Absprachen gelten sehr wohl und sind rechtlich höher zu bewerten als Passagen, die als AGB aufgefasst werden können. Genau um eine solche Passage handelt es sich hierbei.

Um die Gültigkeit zu bewahren, formulieren einige Vermieter eine doppelte Schriftformklausel. Nach dieser ist das Abweichen von der Schriftform schriftlich festzuhalten. Die aktuelle Rechtsprechung beurteilt solche Passage als unzulässig. Der Mieter könnte der Auffassung sein, dass er seine nur mündlich vereinbarten Absprachen mit dem Vermieter nicht durchsetzen könne.

4. Kündigungsfristen

Für private Mietverträge gilt grundsätzlich: Sie können als Mieter Ihren Vertrag mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Dabei ist der dritte Werktag der Stichtag, um zum Ende des darauf folgenden übernächsten Monats den Vertrag zu beenden. Der Kündigungsfrist für den Vermieter ist an die Dauer des bisherigen Mietverhältnisses geknüpft. Unzulässig sind daher im Mietvertrag fest definierte Fristen.

Eine Ausnahme gibt es jedoch: Handelt es sich um einen Zeitmietvertrag von maximal vier Jahre Dauer, können für beide (!) Seiten geltende früheste Kündigungstermine vereinbart werden, die zum Beispiel zwölf Monate nach Mietbeginn liegen. Eine Mietbefristung bedarf jedoch eines schriftlich fixierten Grundes. Beispiele sind unter anderem Eigenbedarf oder eine anstehende Bauarbeit.

5. Automatische Mieterhöhungen

Mieterhöhungen sind erlaubt. Wenn Sie den rechtlichen Anforderungen entsprechen. Der Mindestabstand zur letzten Erhöhung muss 15 Monate betragen und die neue Miete darf nicht gegen die Mietpreisbremse verstoßen oder deutlich über der örtlichen Vergleichsmiete liegen.

Ebenfalls zulässig sind automatische Mieterhöhungen. Dabei handelt es sich um die Indexmiete, bei der die Miete sich um die Inflationsrate verändert, oder um die Staffelmiete, bei der bestimmte Mietsätze für die Zukunft bereits bei Einzug vereinbart werden. Die erste Erhöhung darf frühestens nach zwölf Monaten erfolgen und ist auch im Folgenden an strikte Vorgaben gebunden. Alle Passagen, die eine frühere Erhöhung festlegen, sind ungültig. Ausgeschlossen sind bei diesen beiden Modellen zusätzliche Mietpreiserhöhungen aus anderen Gründen.

6. Untervermietung nur mit Erlaubnis

Obwohl es sich bei längerer Abwesenheit oder zu Messezeiten anbietet: Mieter dürfen Ihre Wohnung nicht ohne Zustimmung des Vermieters untervermieten. Aber: Einer Untervermietung ist zuzustimmen, wenn der Mieter ein berechtigtes und begründetes Interesse daran hat. In diesem Fall darf der Mieter jedoch einen Aufschlag verlangen. Eine bereits vorher im Mietvertrag festgelegte Zahlung ist jedoch wiederum unzulässig.

7. Umlage von Nebenkosten/Betriebskosten

Die Nebenkostenabrechnung ist ein typischer Zankapfel. Das liegt zum einen daran, dass viele Vermieter unzulässige Posten einrechnen, zum anderen an Mängeln in der Abrechnung. Dabei sind die rechtlichen Vorgaben relativ eindeutig.

Vereinfacht gibt es eine goldene Regel: Ein Vermieter darf nur die Kosten auf den Mieter umlegen, die für den bestimmungsmäßigen Gebrauch der Immobilie erforderlich und fortlaufend sind.

Die Bedeutung wird anhand eines Beispiels klar: Kosten für die regelmäßige Wartung der Heizung sind umlegbar. Muss diese jedoch repariert werden, trägt der Vermieter die Kosten allein. Ebenso dürfen Vermieter zum Beispiel keine Verwaltungskosten, Versicherungskosten, Bankgebühren oder Steuern umlegen. Abrechenbar sind jedoch Kosten für einen Hausmeister. Allerdings darf der Vermieter die von dieser Person erledigten Aufgaben nicht doppelt abrechnen.

Fehlt im Mietvertrag ein Passus über Betriebskosten, müssen Sie als Mieter diese gar nicht zahlen. Außerdem muss der Vermieter die Nebenkostenvorauszahlung in einer angemessenen Höhe gestalten. Die Summe darf nicht deutlich zu hoch oder zu niedrig sein. Schließlich muss die jährliche Nebenkostenabrechnung spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen. In der Regel ist das am 31.12. für das vorherige Kalenderjahr. Anderweitige Terminvereinbarungen sind unzulässig.

8. Mängelbeseitigung und Kleinreparaturen

Ein weiterer klassischer Zankapfel sind Instandhaltung und Mängelbeseitigung. Findet der Mieter nach Einzug Mängel, kann er den Vermieter auffordern, diese beseitigen zu lassen. Im Mietvertrag sind alle Passagen ungültig, die eine Mangelbeseitigung ausschließen. Vor Gericht halten außerdem Ausschlüsse nicht Stand, die zum Beispiel die Reparatur von mitgemieteten Küchen oder Geräten betreffen.

Der Vermieter muss außerdem alle Mängel beseitigen, die eine vertragsgemäße Nutzung der Wohnung beeinträchtigen. Dazu zählt auch nicht zu erwartender Lärm. Kann er diesen Mangel nicht beheben, darf der Mieter die Mietzahlung mindern.

Erlaubt sind hingegen Klauseln, die den Mieter zur Übernahme von Kosten für Kleinreparaturen verpflichten. Allerdings müssen in diesem Fall eine Obergrenze pro Fall sowie eine maximale Gesamtsumme pro Jahr genannt sein. Fehlt eine solche Beschränkung, muss der Vermieter die Kosten übernehmen.

9. Besichtigung: Wohnungsbegehung durch den Vermieter

Viele Mietverträge beinhalten Passagen zur Wohnungsbegehung durch den Vermieter. Diese sind überwiegend ungültig. Insbesondere darf der Mieter nicht gezwungen werden, den Zugang in Abwesenheit zu ermöglichen oder einen Schlüssel zu hinterlegen. Allerdings hat der Vermieter grundsätzlich auch ohne solchen Vertragspassus das Recht, nach vorheriger Anmeldung die Wohnung dann zu besichtigen, wenn ein triftiger Grund vorliegt. Das ist zum Beispiel bei Schäden oder vor einer Neuvermietung der Fall. Ob darüber hinaus eine regelmäßige nicht anlassbezogene Begehung im Abstand von mehreren Jahren stattfinden darf, ist rechtlich umstritten.

10. Kritische Punkte in der Hausordnung

Ein ganzes Minenfeld von potenziell rechtlich angreifbaren Punkten bieten Hausordnungen. Diese enthalten häufig unzulässige Punkte. Klassische Streitpunkte mit sehr unterschiedlichen Auslegungen sind hier aufgelistet:

  • Ein Verbot, Wäsche in der Wohnung zu trocknen, ist unzulässig. Wohl aber darf dies aus ästhetischen Gründen auf dem Balkon verboten werden.
  • Es ist unzulässig, das Spielen von lauten Instrumenten über die Ruhezeiten hinaus allgemein einzuschränken. Wohl aber dürfen individuelle Vereinbarungen in den Mietvertrag aufgenommen werden.
  • Ein allgemeines Tierhaltungsverbot ist unzulässig. Kleintiere wie Vögel und Hamster sind grundsätzlich erlaubt. Bei Hunden und Katzen galt lange Zeit, dass der Vermieter dies unterbinden kann. Neueste Gerichtsurteile tendieren jedoch dahin, dass pauschale Verbote nicht haltbar sind. Hier kommt es aber auf die jeweilige Formulierung in der Hausordnung und den konkreten Einzelfall an.
  • Ein Rauchverbot für die Wohnung sowie den Balkon ist nach aktueller Rechtsprechung nichtig. Allerdings gibt es zwei Ausnahmen. Zum einen kann das Rauchen in der Wohnung oder auf dem Balkon eingeschränkt sein, wenn dadurch andere Mieter erheblich beeinträchtigt werden. Zum anderen sind Rauchverbote für Gemeinschaftsflächen und Nutzflächen wie Keller, Flur, Treppenhaus zulässig.

11. Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses und bei Auszug

Über einen weiteren Punkt gibt es immer wieder Streit:  Die Pflicht, Schönheitsreparaturen auszuführen. Das heißt: Wände, Heizkörper, Leisten und Türen sowie Fenster zu streichen. Die Rechtslage ist komplex. Daher halten sich hartnäckig zum Teil abenteuerliche Annahmen.

Ist im Mietvertrag keine Passage vorhanden, die den Mieter zum Ausführen von Schönheitsreparaturen verpflichtet, muss er diese auch nicht vornehmen. Anders ist es, wenn es entsprechende Abschnitte gibt. Allerdings entsprechen diese bei vielen Mietverträgen nicht dem geltenden Recht - und werden dann wiederum ungültig.

Nach aktueller Rechtsprechung sind solche Vertragsvereinbarungen erlaubt, die den Mieter in dem Maß zu Wohnungsausbesserungen verpflichtet, wie der Vermieter diese vornehmen müsste. Das gilt dann, wenn die Schönheitsreparaturen tatsächlich erforderlich sind. Rechtsunwirksam sind dagegen typische starre Vorgaben, wann bestimmte Maßnahmen zu ergreifen sind. Wenn allerdings die Zeiträume sehr großzügig bemessen sind oder durch Zusätze relativiert werden, können Sie wiederum gültig sein. Daher kommt es im Einzelfall auf die konkrete Vereinbarung im Mietvertrag an. Das gilt auch für die sogenannte "fachmännische Ausführung". Weder darf ein Vermieter die Beauftragung eines Fachbetriebs verlangen, noch die Farben festsetzen. Der Mieter wiederum muss die Arbeiten bei Fälligkeit fachmännisch ausführen und neutrale Farben nutzen.

Die Bandbreite für Konflikte über die Rechtmäßigkeit vertraglicher Vorgaben ist sehr groß. Grundsätzlich ist eine Einzelfallbetrachtung erforderlich. Ausführliche Informationen zum Thema Schönheitsreparaturen haben wir hier zusammengefasst.

Fazit: Im Zweifelsfall nicht unterzeichnen

Die gezeigten Punkte machen eins deutlich: Mietverträge enthalten häufig Vereinbarungen, die zu Streit führen können. Mehr noch: Obwohl sie vertraglich fixiert sind, müssen die Passagen nicht dem geltenden Recht entsprechen. In solchen Fällen sind die Einzelabschnitte nichtig. Das ist keineswegs immer böser Wille, häufig basieren solche Fehler auf Unkenntnis.

Wenn Sie Streit vermeiden wollen, prüfen Sie vor der Unterzeichnung den Vertrag genau auf Fehler und mögliche Fallstricke. Lassen Sie Verträge mit ungültigen Passagen nachbessern. Sollte das nicht möglich sein, ist es vielleicht Zeit, Ihre Umzugskartons in einer anderen Wohnung auszupacken.