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Die Mietkaution - Rechte und Pflichten für Mieter und Vermieter

Wer in eine neue Wohnung zieht, steht vor großen finanziellen Herausforderungen. Zum einen sind ggf. Schönheitsreparaturen in der alten oder neuen Wohnung zu verrichten, zum anderen kommt es ggf. zu einer Zeit der doppelten Mietzahlung. Schließlich kostet auch der Umzug selbst Geld, obwohl es Top-Angebote für hochwertige und günstige Umzugskartons gibt. Als wäre das alles nicht genug, schlägt auch die Mietsicherheit oder Mietkaution ordentlich zu Buche. Bis zu drei Monatsmieten kann der Vermieter als Sicherheit verlangen. Das kann eine erhebliche finanzielle Belastung sein. Besonders problematisch sind die Kosten, wenn der Mieter zugleich auf die Auszahlung der Mietkaution von der alten Wohnung warten muss. Doch ist das überhaupt zulässig? Darf der Vermieter die Mietsicherheit überhaupt zurückhalten? Welche Rechte und Pflichten haben Mieter und Vermieter in diesem Punkt?

Was ist die Mietkaution bzw. Mietsicherheit?

Der Vermieter ist berechtigt, von einem neuen Mieter eine finanzielle Sicherheitsleistung zu verlangen. Diese darf maximal eine Höhe von drei Monatskaltmieten haben. Dem Vermieter steht es jedoch frei, einen geringeren Betrag zu fordern oder auf eine solche Zahlung zu verzichten. Der Mieter ist berechtigt, die Gesamtsumme in drei Teilraten zu begleichen. Die Wohnung muss in diesem Fall nach Zahlen der ersten Rate übergeben werden.

Achtung: Eine Mietkaution muss im Vertrag explizit vereinbart sein. Einer späteren Forderung einer solchen Sicherheitsleistung muss der Mieter zustimmen. Eine spätere Erhöhung der Summe ist ausgeschlossen.

Die Mietsicherheit soll den Vermieter vor möglichen finanziellen Einbußen schützen. Dazu zählen folgende Aufgaben:

  • Sicherheit bei Mietrückständen (zum Beispiel am Vertragsende),
  • Absicherung für Kosten von Schönheitsreparaturen, die der Mieter trotz Vereinbarung nicht ausgeführt hat.
  • Begleichen offener Mietnebenkosten nach Vertragsende.

Anlageform: Darf der Vermieter frei über die Mietkation verfügen?

Es gibt auf beiden Seiten Unwissen, wie die Mietkaution zu verwenden ist. So glauben manche Mieter fälschlicherweise, sie könnten diese mit den letzten Mietzahlungen vor Vertragsende verrechnen. Das ist nicht so. Ebenso legen viele Vermieter das Geld falsch an. Denn um die finanziellen Interessen des Mieters zu wahren, gibt es rechtlich sehr strikte Vorgaben, was mit der Gesamtsumme während des Vertragsverhältnisses geschehen darf.

Insbesondere muss das Geld vom restlichen Vermögen des Vermieters getrennt angelegt sein. Der Grund ist einfach: Droht dem Vermieter eine Insolvenz, würde der Mieter im Extremfall sein ganzes Geld verlieren.

Der Vermieter hat daher die Mietkaution

  • getrennt vom Vermögen auf einem Kautionskonto anzulegen,
  • ausschließlich für die gesetzlich vorgesehenen Zwecke zu nutzen,
  • mit Zinsen zurückzuzahlen.

Der Mieter hat ein Recht auf Nachweis der Anlageform sowie Schadensersatz, wenn die Summe nicht rechtskonform angelegt ist. Das gilt auch für die Verzinsung, die einer marktüblichen Höhe entsprechen muss. Ausgenommen von der Verzinsung sind jedoch Vermieter von Jugend- und Studentenwohnheimen.

Der Vermieter darf die Kaution erst nach Ende des Mietverhältnisses nutzen, um eventuell offene Forderungen zu verrechnen. Dabei ist er an die gesetzlichen Vorgaben gebunden.

Was passiert bei Insolvenz, Erbfällen und Immobilienverkauf?

Es gibt drei besondere Konstellationen, die darüber hinaus für den Mieter interessant sind und die Verfügung über das Geld ändern:

  • Der Vermieter meldet Insolvenz an. Ist die Einlage dann nicht vom Vermögen getrennt, wandert die Summe in die Konkursmasse. Der Mieter muss darauf hoffen, dass er sein Geld wieder bekommt. Im Extremfall droht ein Totalverlust. Er hat zwar einen Schadensersatzanspruch wegen falscher Anlage der Kaution, kann diesen aber nicht effektiv durchsetzen.
  • Verstirbt der Vermieter, treten die Erben automatisch in das Vertragsverhältnis ein. Dieses bleibt darüber hinaus unangetastet. Die Kaution wird später von den Erben ausgezahlt, sofern sie zweckgebunden angelegt ist.
  • Verkauft oder verschenkt der Vermieter seine Immobilie, tritt der neue Besitzer ebenfalls automatisch mit allen Rechten und Pflichten in den Vertrag ein. Es ändert sich grundsätzlich nur der Vertragspartner.

Wann muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen?

Die gezahlte Einlage ist nach Ende des Mietverhältnisses zurückzuzahlen. Allerdings muss dies nicht unmittelbar bei Vertragsende geschehen. Der Vermieter darf innerhalb einer angemessenen Zeitspanne prüfen, ob er noch Ansprüche an den Mieter hat. Die genaue Dauer ist gesetzlich nicht geregelt. Aus verschiedenen Urteilen und den typischen Abläufen ergibt sich jedoch ein Prüfzeitraum von zwei bis sechs Monaten. Liegt in Einzelfällen noch keine gesamte Nebenkostenabrechnung vor, kann der Vermieter das Geld oder einen Teil davon auch länger zurückhalten.

Wichtig: Die Mietsicherheit unterliegt einer Verzinsung. Die Anlagezeit entspricht dem Zeitraum von der Einzahlung bis zur Rückzahlung, nicht bis zum Vertragsende. Je später der Vermieter die Summe ausgleicht, desto mehr Zinsen muss er zahlen.

Der Vermieter hat keine Ansprüche mehr

Der Vermieter darf das Geld so lange einbehalten, bis er sicher ist, keine Mietrückstände mehr ausgleichen zu müssen, alle Schönheitsreparaturen abgeschlossen sind und die Nebenkostenabrechnung für das letzte Vertragsjahr vorliegt. Stellt er fest, dass er keine Ansprüche mehr hat, muss er die Summe samt Zinsen zurückzahlen.

Der Vermieter hat noch finanzielle Ansprüche

Sollte es noch finanzielle Forderungen geben, ist der Vermieter berechtigt, diese mit der Kaution zu verrechnen. In der Praxis ist es jedoch ratsam, die Nachforderung separat zu stellen und nach dem Ausgleich die gesamte Kautionssumme zuzüglich Zinsen auszuzahlen. So entstehen klarere Zahlungswege und Irrtümer sind beidseitig leichter zu identifizieren.

Wichtig: Durch ein umfassendes Wohnungsübergabeprotokoll lässt sich Streit vermeiden. Wenn beide Vertragspartner gemeinsam den Zustand der Wohnung begutachten, kann der Vermieter später keine unberechtigten Forderungen stellen.

Mietkaution wird nicht zurückgezahlt - was kann der Mieter machen?

Kommt es zu einem erheblichen, nicht schlüssig begründeten Verzug bei der Rückzahlung, kann der Mieter die Rückzahlung fordern. In diesem Fall ist es ratsam, den Säumigen zunächst freundlich um Zahlung zu bitten und anschließend ggf. schriftlich mit einer Frist zum Ausgleich der Ansprüche aufzufordern. Zu empfehlen ist hier ein Einschreiben mit Rückschein. Je nach Fall kann auch ein vom Empfänger zu quittierendes Einschreiben (eigenhändig mit Rückschein) nützlich sein. Kommt der Vermieter diesem nicht nach, kann eine Institution wie der Mieterschutzbund individuell beraten. Schlägt eine Verständigung mit dem Säumigen fehl, kann der Mieter einen Mahnbescheid erwirken. Das ist am Gericht oder online möglich. Schlägt aus das fehl, bleibt nur der Rechtsweg.

Mietsicherheit: Bis wann muss der Mieter sein Geld einfordern?

Es gibt Fristen, die der Mieter einhalten muss. Die Pflicht zur Rückzahlung der Mietkaution verjährt zum Jahresende des Auszugs nach drei Jahren. Die dreijährige Frist beginnt mit dem Ablauf des Kalenderjahres, in dem der Mieter den Anspruch auf Rückzahlung erhalten hat.

Beispiel: Zieht ein Mieter im März 2019 aus, wird dem Vermieter eine Frist von bis zu sechs Monaten zur Prüfung seiner Ansprüche eingeräumt. Entsprechend endet die Im September 2019 diese Frist. Zum Jahreswechsel beginnt die dreijährige Verjährungsfrist. Der Mieter muss seine Ansprüche also bis zum 31.12.2022 anmelden. Anderenfalls verfällt der Anspruch und das Geld muss nicht mehr zurückbezahlt werden.

Nach Ende des Mietvertrages: An wen wird die Kaution gezahlt?

Bleibt am Ende nur eine Frage: Wer erhält die Mietkation ausgezahlt? Insbesondere bei einem Paar, einer Familie oder einer WG ist diese Frage von Bedeutung.

Die Mietkaution ist grundsätzlich an den im Mietvertrag genannten Mieter zu zahlen. Schwierig kann es werden, wenn mehrere Personen den Mietvertrag unterschreiben haben oder ein Dritter die Kaution angelegt hat.

  • Fall 1: Paar ist Mieter
    Unterschreibt ein Paar bzw. eine Familie den Mietvertrag, zahlt der Vermieter die Kaution an einen von beiden als Ganzes aus. Er ist damit von seiner Schuld befreit. Sollte einer der Partner - zum Beispiel bei einer Trennung - ausziehen, ist eine Einigung zwischen allen Parteien ratsam. Rechtlich sauber, aber mit Aufwand verbunden ist es, den Mietvertrag zu ändern und die Hälfte der Kaution verzinst zurückzahlen. Der verbleibende Mieter muss die Gesamtsumme dann wieder aufstocken.
  • Fall 2: Mieter ist eine WG
    Im Fall einer Wohngemeinschaft gibt es häufig einen Hauptmieter, der auch die Mietsicherheit trägt. In diesem Fall zahlt der Vermieter das Geld an den Hauptmieter zurück. Hat dieser weitere Vereinbarungen mit den Untermietern oder Nebenmietern, betrifft das den Vermieter nicht. Anders ist es jedoch, wenn der Hauptmieter auszieht, die WG aber bestehen bleibt. In diesem Fall sollte der Vertrag entsprechend geändert oder neu aufgesetzt werden. Die Mietkaution wird an den ehemaligen Hauptmieter zurückgezahlt und der neue Mieter zahlt seinerseits eine neue Sicherheit ein.
  • Fall 3: Ein Dritter hinterlegt die Kaution
    Der Vermieter zahlt die Gesamtsumme auch dann an den Mieter, wenn ein Dritter die Summe zur Verfügung gestellt hat. Denn der Vermieter sollte in diesem Fall den Betrag dennoch auf den Namen des Mieters anlegen. Bei Auszahlung ist es dessen Aufgabe, sich mit dem Dritten auf die Rückzahlung zu einigen. Eine Alternative ist es, den Dritten als "Gläubiger" in den Vertrag aufzunehmen. Dann geht die Kaution an diesen zurück.

Alternativen zur Mietkaution

Die Details bei der Mietsicherheit können tückisch sein. Daher nutzen sowohl Mieter als auch Vermieter seit einigen Jahren gern Alternativen: Mietkautionsbürgschaften oder Mietkautionsversicherungen. Dabei handelt es sich um eine Bürgschaft einer Versicherung, die für Versäumnisse des Mieters bis zur vereinbarten Kautionssumme aufkommt.

Beide Seiten profitieren von einer leichteren Abwicklung ohne Kautionskonto. Der Vermieter kann seine Ansprüche bei der Versicherung geltend machen. Der Mieter zahlt jedoch eine Gebühr für die "versicherte" Kautionssumme. Die zu zahlende Prämie ist jedoch geringer als die geforderte Mietsicherheit. Daher kann eine solche Mietkautionsbürgschaft zur finanziellen Entlastung bei einem Umzug beitragen.